提前还房贷到底亏不亏,借(jie)款人,利(li)率,贷款
近日(ri)，“提前还房贷的人后悔了吗(ma)”词条冲上社交媒体热(re)搜，引(yin)发热(re)议。事情的起因是，随着存量房贷利(li)率集中调降，数借(jie)款人的利(li)率普遍下降了约0.5个百分点，部分降幅高(gao)达1%；此(ci)外，存量房贷利(li)率已经开启了重定(ding)价周期调整工作，每位借(jie)款人的房贷利(li)率有望“提前”降低(di)。相比之下，部分提前还房贷的购(gou)房者认为自己“亏了”，因此(ci)感到后悔。
提前还房贷的人真的“亏了”吗(ma)？事实并(bing)非“盈亏”这(zhe)么简单。如果“亏”是指赔了钱，那么可以确定(ding)的是，提前还房贷的人并(bing)没有赔钱，相反(fan)，他们减少(shao)了整体的利(li)息支出。如果“亏”是指收益降低(di)，那么这(zhe)里面有三个逻辑需要厘(li)清，一是利(li)息起源，二是机会(hui)成本(ben)，三是实际利(li)率。
先看第一个问题，人们为何(he)要贷款。很(hen)人的第一反(fan)应是，因为资(zi)金暂(zan)时不够，这(zhe)只是贷款需求的一种情况。另一种情况是，由于不同人对未来的看法不同，耐心程度也就不一样，有的人愿意(yi)早一点实现(xian)更具确定(ding)性的消费，有的人愿意(yi)接受晚一点的、更具不确定(ding)性的消费。利(li)息是对推迟消费、接受不确定(ding)性、提供流动性、承担信用(yong)风险的那些人的补偿。例如，某(mou)借(jie)款人拥有足额资(zi)金，但是他认为，如果把这(zhe)笔钱用(yong)于其他用(yong)途，自己能获得更高(gao)收益，或者能更好地在突发事件储备、抚养子女、赡养父母等方面筑牢安(an)全坝，这(zhe)时，他很(hen)可能会(hui)选择贷款购(gou)房、支付利(li)息，而非全款购(gou)房。
再看第二个问题，贷款的机会(hui)成本(ben)。既然选择了贷款、支付利(li)息，借(jie)款人因此(ci)放弃了什么呢？所谓机会(hui)成本(ben)，就是你(ni)选择了这(zhe)个选项后，放弃的所有其他可选选项中价值最高(gao)的那个。举个例子，借(jie)款人手里有笔钱，可用(yong)于两个用(yong)途。一是提前偿还房贷，减少(shao)后续(xu)的利(li)息支出；二是投资(zi)某(mou)理财产品(pin)，虽然收益率不确定(ding)，但借(jie)款人心中有一个大致(zhi)的预期值。这(zhe)时，该借(jie)款人通常会(hui)思考，如何(he)让这(zhe)笔资(zi)金的效益最大化，即(ji)考虑、比较提前还房贷的机会(hui)成本(ben)。尽管机会(hui)成本(ben)问题没有标准答(da)案，具体情况因人而异，但其背后的核心逻辑是固定(ding)的。